Les communes et les EPCI sont souvent amenés à vendre ou acheter des biens immobiliers pour réaliser les politiques publiques qu’ils mettent en oeuvre.
Ces ventes et/ou ces acquisitions nécessitent de respecter un formalisme spécifique ainsi qu’un cadre juridique déterminé.
A) L’avis de la direction immobilière de l’état ( DIE ) (anciennement France Domaine )
1) Il est obligatoire, en cas d’acquisition, si la valeur estimée du bien est supérieure à 180 000 euros.
2) En cas d’aliénation, l’avis est obligatoire pour les communes de plus de 2000 habitants et pour tous les EPCI et syndicats mixtes.
3) En cas d’échange de parcelles, on doit de manière obligatoire respecter les règles combinées relatives aux acquisitions et aux aliénations.
4) La direction immobilière de l’état dispose d’un mois pour rendre son avis, lequel a une durée de validité d’un an.
Si l’avis est obligatoire, la délibération du conseil municipal doit le viser expressément. Quand l’avis n’est pas obligatoire, la commune ou l’EPCI peuvent malgré tout en demander un à la DIE, mais l’organe délibérant n’aura pas l’obligation de le viser dans sa délibération.
B) Dans le cas d’une vente :
Par principe, seuls les biens du domaine privé peuvent être vendus. En ce qui concerne le domaine public, il est défini par l’article L 2111-1 du code général de la propriété des personnes publiques ( CGPPP ) : ” le domaine public d’une personne publique est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu’en cecas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public “. Les biens du domaine public sont inaliénables sauf exception prévue par la loi. La délibération del’assemblée délibérante doit prévoir la forme de la vente, soit par adjudication publique, soit par vente de gré à gré.
1) l’adjudication publique est une procédure facultative. Le Maire, assisté de deuxconseillersmunicipaux et du receveur municipal y procèdent suite à une publicité réalisée au moins dix jours avant. Il n’y a pas de forme d’adjudication obligatoire, et on peut même retenir les enchères à la bougie. Un procès-verbal doit intervenir en fin d’adjudication.
2) la vente de gré à gré peut se faire par acte notarié ou par acte administratif sans publicité ni mise en concurrence.
C) Dans le cas d’une acquisition :
La délibération n’est pas obligatoire d’un point de vue strictement légal mais primordiale pour s’assurer d’une bonne procédure. Cette délibération fixe les conditions de l’acquisition. S’il s’agit d’une adjudication publique, l’assemblée délibérante fixe le prix de l’enchère maximum. S’il s’agit d’une acquisition à l’amiable, l’assemblée délibérante donne son accord sur le prix et sur la chose.
Concernant les ventes autant que les acquisitions, il s’agit de se mettre d’accord sur la chose et sur le prix.
Cela peut se réaliser à travers un compromis de vente.
Le compromis de vente engage les deux parties et il doit être prévu par la délibération initiale de l’assemblée délibérante.
Cela peut également se faire par promesse unilatérale de vente et d’achat. Dans ce cas, la collectivité ou l’EPCI ont généralement trois mois pour lever leur option, mais cette levée d’option ne peut s’effectuer qu’après délibération de l’assemblée délibérante l’autorisant. Enfin, cette promesse unilatérale de vente et d’achat doit être enregistrée aux impôts. L’achat ou la vente peuvent être formalisées :
1) soit par un acte notarié, le notaire procédant à l’enregistrement et à la publicité foncière.
2) soit en la forme administrative, l’exécutif de la collectivité ou de l’EPCI faisant office de notaire. Enfin, de nombreuses informations doivent être portées à la connaissance de l’acheteur ( libre disposition du bien, servitudes existantes, différents diagnostics techniques … ).
Contrôle du respect de l’avis de la direction immobilière de l’état :
Le prix de vente d’un bien immobilier doit être déterminé en fonction de sa valeur foncière ainsi que de son intérêt pour la collectivité ou pour l’EPCI.
Toutefois, dans le cas d’une acquisition immobilière, la collectivité ou l’EPCI ont la possibilité de retenir un prix différent de l’avis de la DIE. Mais l’assemblée délibérante devra par délibération motiver et justifier ce choix. Attention, car le juge administratif pourra censurer cette délibération s’il l’estime entachée d’une erreur manifeste d’appréciation. D’autre part, dans le cas d’une cession immobilière, la collectivité ou l’EPCI ont la possibilité de vendre un bien à un prix inférieur à l’avis de la DIE :
1) s’il s’agit d’une vente à une personne poursuivant des fins d’intérêt privé, l’écart de prix doit être justifié par des motifs d’intérêt général et comporter des compensations suffisantes.
2) s’il s’agit d’une vente à une entreprise, l’écart de prix peut être considéré comme une aide économique, laquelle est légale sous conditions.
Pour conclure, aucun texte législatif ni règlementaire n’interdit ni n’encadre la mise en vente d’un bien sur internet. On peut donc utiliser ce mode de vente sous réserve de respecter toutes les règles de droit
commun ( avis de la DIE, délibération de l’assemblée délibérante… ).
