Loi de finances 2026 : les principales mesures fiscales pour les collectivités territoriales

La loi de finances pour 2026 introduit plusieurs ajustements importants en matière de fiscalité locale. Si certaines mesures relèvent d’évolutions techniques ou de clarifications juridiques, d’autres auront des conséquences directes pour les collectivités territoriales : évolution de la fiscalité du logement vacant, ajustements des valeurs locatives, nouvelles marges de manœuvre pour les communes en matière de taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou encore réformes concernant la fiscalité des mines et la taxe d’aménagement.

Ces dispositions concernent directement le pilotage des ressources fiscales du bloc communal et s’inscrivent dans un contexte où les collectivités doivent composer avec des équilibres budgétaires toujours plus contraints.

Dans cet article, nous proposons une synthèse des principales mesures fiscales adoptées dans la loi de finances pour 2026 qui concernent les collectivités territoriales, afin d’en éclairer les objectifs et les implications.

Accéder au replay et au support de présentation du webinaire : LFI 2026 : ce qui va vraiment changer pour la fiscalité locale    

1.  Les principales mesures fiscales de la loi de finances 2026

• Article 41 (ex.11 octies) : Clarification des règles de collecte et de reversement des taxes additionnelles aux taxes de séjour par les professionnels
• Article 42 (ex.12) : Renforcement des dispositifs fiscaux de soutien à la géographie prioritaire de la politique de la ville
• Article 44 (ex 12 ter) : Faculté pour les communes et les établissements publics de coopération intercommunale de n’établir la taxe sur les friches commerciales que dans les zones visées par une opération de revitalisation du territoire
• Article 45 (ex 12 quater) : Indexation de la revalorisation des valeurs locatives des établissements industriels sur la moyenne nationale des coefficients départementaux des loyers
• Article 55 (ex 12 octodecies) : Exonération des gîtes ruraux de THRS et définition de ces gîtes
• Article 56 (ex12 novodecies) : Clarification du champ d’application de la CFE
• Article 106 (ex. 27) : Ajustement de la mise en œuvre de la RVLLP et de la RVLLH
• Article 107 (ex 27 bis) : Précision technique concernant la taxe sur les bureaux
• Article 108 (ex 27 ter) : Fusion de la THLV et de TLV > TVLH
• Article 109 (ex 27 quater) : Décalage des délais de délibérations visant à instaurer des impôts locaux pour certaines communes
• Article 111 (ex 27 septies) : Faculté d’exonération de taxe foncière octroyée aux communes et à leurs groupements pour les bâtiments servant à la culture et à la vente de produits horticoles
• Article 113 (ex 27 octies) : Extension de la faculté d’exonération de THRS des locaux classés meublés de tourisme et des chambres d’hôtes à l’ensemble des communes et à leurs groupements
• Article 113 (ex 27 nonies) : Réforme de la fiscalité des mines
• Article 114 (ex 27 decies) : Modification de la catégorisation de certains magasins de très grande surface dans le calcul de leur valeur locative cadastrale
• Article 115 (ex 27 undecies) : Ajustements de la gestion et du recouvrement de la taxe d’aménagement
• Article 116 (ex 27 duodecies) : Assouplissement des règles de liaison des taux de fiscalité locale en matière de taxe d’habitation sur les résidences secondaires
• Article 117 (ex 27 terdecies) : Abaissement du seuil de la taille des projets donnant lieu au versement d’acomptes de taxe d’aménagement
• Article 129 132 (ex 34) : Ajustement de divers dispositifs de compensations d’exonérations fiscales au profit des collectivités territoriales
• Article 169 (ex 65 ter) : Modification de la répartition du produit de l’IFER lors du renouvellement d’un parc éolien terrestre ou d’une centrale photovoltaïque

2.  Évolutions concernant les bases fiscales et les valeurs locatives

Article 45 (ex 12 quater) : Indexation de la revalorisation des valeurs locatives des établissements industriels sur la moyenne nationale des coefficients départementaux des loyers

L’article 1518 bis du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé : « À compter de 2027, les valeurs locatives foncières des bâtiments et des terrains industriels évalués selon les règles fixées à l’article 1499 sont majorées chaque année par application d’un coefficient égal à la moyenne nationale des coefficients d’évolution départementaux des loyers mentionnés aux deux derniers alinéas du IV de l’article 1518 ter appliqués cette même année ».

Article 106 (ex. 27) : Ajustement de la mise en œuvre de la RVLLP et de la RVLLH

RVLLP : Report d’un an de la prise en compte de l’actualisation sexennale des valeurs locatives des locaux professionnels

• Intégration des paramètres de 2022 dans les bases 2027
• Nouvelle neutralisation pour les collectivités
• Nouveau lissage appliqué sur 6 ans pour les contribuables

RVLLH : Décalage de 3 ans

• Révision active dans les bases de 2031
• Déclaratif des propriétaires avant juillet 2028
• Rapport du gouvernement transmis au Parlement avant 1er septembre 2029
• Réunions CDVL et CCID 1er semestre 2030
• Mise à jour suivante des secteurs : 2039

Article 114 (ex 27 decies) : Modification de la catégorisation de certains magasins de très grande surface dans le calcul de leur valeur locative cadastrale

• Il vise à ce que les locaux considérés comme des magasins de très grande surface (catégorie 5 du sous-groupe I) soient assimilés à des terrains à usage commercial ou industriel (catégorie 1 du sous-groupe III) lorsque leurs surfaces extérieures non couvertes utilisées pour l’exercice à titre principal d’une activité de vente de produits d’origine agricole correspondant à l’affectation principale de ces locaux constituent la part majoritaire de leur surface totale.
• Ce changement de catégorisation doit permettre à ces lieux spécialisés dans la vente de produits d’origine agricole de ne pas être considérés comme des magasins de très grande surface et, ainsi, de bénéficier d’une pondération de leur surface extérieure dans le calcul de leur valeur locative cadastrale.
• L’article prévoit également que cette disposition entre en vigueur le 1er janvier 2026 et qu’un décret précisera ses modalités d’application, en particulier la liste des activités de vente concernées.

1. Le I de l’article 1498 du code général des impôts est complété par un alinéa rédigé : « Les locaux considérés comme des magasins de très grandes surfaces, en application du présent I, dont les surfaces extérieures non couvertes utilisées pour l’exercice à titre principal d’une activité de vente de produits d’origine agricole, correspondant à l’affectation principale de ce local, constituent la part majoritaire de la surface totale sont assimilés à des terrains à usage commercial ou industriel au sens du présent I. Un décret précise les modalités d’application du présent alinéa. »
2. Le I entre en vigueur le 1er janvier 2026.

3.  Logements vacants, résidences secondaires et gîtes ruraux : les évolutions fiscales

Article 108 (ex 27 ter) : Fusion de la THLV et de TLV > TVLH

En zone tendue : 

En zone tendue, une application de droit de la taxe après la première année de vacance avec un renforcement possible de ses taux à la main des communes.

• Des taux planchers reprenant les taux actuels de la TLV s’appliqueraient de droit : 17 % la première année d’imposition et 34 % à partir de la deuxième année. Ces taux planchers permettraient d’éviter une éventuelle baisse d’imposition entre 2026 (application de la TLV) et 2027 (application de la nouvelle taxe).
• Les communes pourraient, sur délibération, augmenter le taux dans la limite d’un taux de 30 % la première année d’imposition et d’un taux de 60 % à partir de la deuxième année.

En zone non tendue : 

En zone non tendue, une application facultative de la taxe après seulement la deuxième année de vacance afin de limiter le nombre de nouveaux redevables.

• Sur délibération, la commune ou son groupement pourrait fixer le taux de la nouvelle taxe dans la limite de 50 % ([886]). Comme en zone tendue, chaque commune pourrait fixer un taux supérieur à celui qu’elle applique aux résidences secondaires.

Afin de permettre la mise en œuvre de cette réforme et pour laisser le temps aux collectivités d’instituer cette nouvelle taxe, il est prévu une application des dispositions de l’article à compter des impositions établies au titre de l’année 2027.

L’article procède par ailleurs à de nombreuses mesures de coordination légistique.

Lire aussi : LFI 2026: Fiscalité locale ce qui change pour les logements vacants avec la nouvelle TVLH

Article 116 (ex 27 duodecies) : Assouplissement des règles de liaison des taux de fiscalité locale en matière de taxe d’habitation sur les résidences secondaires

• Le I de l’article 1636 B sexies du code général des impôts est ainsi modifié :
• 1° Au 4, les mots : « à 75 % de la moyenne constatée » sont remplacés par les mots : « au taux moyen constaté » et le taux : « 5 % » est remplacé par le taux : « 10 % » ;
• 2° Au 6, les mots : « à 75 % de la moyenne » sont remplacés par les mots : « au taux moyen constaté » et le taux : « 5 % » est remplacé par le taux : « 10 % ».
• les communes dont le taux de THRS est inférieur au taux moyen constaté (et non plus à 75 % de ce taux) dans les communes du département l’année précédente pourraient augmenter le taux de leur THRS dans une proportion qui ne pourrait excéder 10 % de ce taux moyen (et non plus 5 %) ;
• les EPCI à fiscalité propre dont le taux de THRS est inférieur au taux moyen national constaté (et non plus à 75 % de ce taux) dans les EPCI l’année précédente pourraient augmenter le taux de leur THRS dans une proportion qui ne pourrait excéder 10 % de ce taux moyen (et non plus 5 %).

Article 55 (ex 12 octodecies) : Exonération des gîtes ruraux de THRS et définition de ces gîtes

Il définit les gîtes ruraux comme des meublés de tourisme qui « respectent des signes de qualité officiels reconnus par l’État et définis par décret, faisant l’objet de contrôles réguliers par les organismes gestionnaires ». article L. 324-6 du code du tourisme.

Selon l’article, ces gîtes ruraux doivent en outre répondre aux caractéristiques cumulatives suivantes :

• – « être une maison indépendante ou un appartement situé dans un bâtiment comprenant quatre habitations au plus » ;
• – « ne pas être situé sur le territoire d’une métropole ».

L’article vise par ailleurs à exonérer de THRS ces gîtes ruraux nouvellement définis, en complétant le II de l’article 1407 du CGI

4.  Fiscalité locale et dispositifs de soutien aux territoires

Article 42 (ex.12) : Renforcement des dispositifs fiscaux de soutien à la géographie prioritaire de la politique de la ville

vise à :

• instaurer dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) une exonération d’impôt sur les bénéfices similaire à celle existant actuellement dans les zones franches urbaines – territoires entrepreneurs (ZFU-TE) ; article 44 octies B dans le CGI
• laisser s’éteindre le dispositif d’exonération existant en ZFU-TE et à supprimer les dispositifs liés à ce zonage ;
• unifier et harmoniser les différents régimes d’exonérations fiscales désormais compris dans les QPV.

Article 44 (ex 12 ter) : Faculté pour les communes et les établissements publics de coopération intercommunale de n’établir la taxe sur les friches commerciales que dans les zones visées par une opération de revitalisation du territoire

RAPPELS :

La taxe sur les friches commerciales (TFC) est une taxe prévue à l’article 1530 du code général des impôts (CGI) qui peut être instituée par délibération des communes ou des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre sur les friches commerciales situées sur la totalité de leur territoire.

Créée par la loi dite « Elan » de 2018 ([446]), l’opération de revitalisation du territoire (ORT) est un outil à disposition des collectivités territoriales pour mettre en œuvre, sur un territoire délimité, un projet destiné à adapter et moderniser le parc de logements et de locaux commerciaux et artisanaux ainsi que le tissu urbain de ce territoire pour améliorer son attractivité, lutter contre la vacance des logements et des locaux commerciaux et artisanaux ainsi que contre l’habitat indigne, réhabiliter l’immobilier de loisir, valoriser le patrimoine bâti et réhabiliter les friches urbaines.

• Il supprime les dispositions introduites par l’article 89 de la loi de finances pour 2025 du fait de leur ineffectivité (exclut du bénéfice du dégrèvement la cessation d’activité dans une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) dont le démantèlement et la dépollution du site sur lequel l’activité était exercée sont obligatoires) et introduit la possibilité pour les communes et les EPCI à fiscalité propre d’instaurer la taxe sur les friches commerciales, au sein de leur territoire, sur le seul périmètre d’une opération de revitalisation de territoire (ORT) correspondant aux secteurs d’intervention définis par la convention d’ORT.
• Application au 01/01/2026

5.  Ajustements techniques des impôts locaux

Article 41 (ex.11 octies) : Clarification des règles de collecte et de reversement des taxes additionnelles aux taxes de séjour par les professionnels

• Cet article institue un nouvel article L. 2333-28-1 au CGCT regroupant les références légales des six taxes additionnelles aux taxes de séjour. Il prévoit parallèlement des mesures de coordination au sein des articles relatifs à la taxe de séjour (L. 2333-34 CGCT) et à la taxe de séjour forfaitaire (L. 2333-43 CGCT) afin que soit explicitement inscrit le versement effectif par l’hébergeur à la commune des éventuelles taxes additionnelles listées à l’article précité. Il s’agit de simples mesures de clarification permettant d’établir un lien clair et unique entre les taxes de séjour et l’ensemble de leurs taxes additionnelles au moment de leur reversement à la commune.
• Par ailleurs, le 3° du B du I de l’article et le a du C du I de l’article prévoient que la déclaration que transmet l’hébergeur à la collectivité territoriale ayant institué la taxe de séjour ou la taxe de séjour forfaitaire doit désormais mentionner explicitement le montant de chaque taxe additionnelle. Chaque taxe additionnelle doit ainsi être évaluée précisément et distinctement dans son recouvrement et dans le reversement de son produit aux collectivités territoriales. 
• Ainsi que le précise le II de cet article, l’obligation de précision du détail du montant des taxes additionnelles concerne également l’expérimentation « FARITAS » qui permet aux plateformes le dépôt d’une déclaration unique couvrant l’ensemble du territoire national auprès de l’administration fiscale.

Article 56 (ex12 novodecies) : Clarification du champ d’application de la CFE

• Cet article vise à modifier l’article 1447 du CGI afin d’assujettir à la CFE non plus les « sociétés » non dotées de la personnalité morale mais les « entités » non dotées de la personnalité morale. Ce faisant, l’article étend explicitement le champ des redevables à l’ensemble des entités non dotées de la personnalité morale qui ne sont pas nécessairement des sociétés.

La nouvelle rédaction du champ de la CFE proposée par cet article correspond déjà à l’interprétation de l’administration fiscale. Cette modification ne change donc pas le nombre de contribuables assujettis à cet impôt mais vise simplement à sécuriser juridiquement les règles actuellement applicables.

Article 107 (ex 27 bis) : Précision technique concernant la taxe sur les bureaux

• Cet article procède à une correction rédactionnelle afin que la revalorisation annuelle de la TSB dans les départements des Bouches-du-Rhône, du Var et des Alpes-Maritimes soit calculée selon l’IPC figurant dans le projet de loi de finances de l’année à l’instar de la TSB en Île-de-France.

 Article 109 (ex 27 quater) : Décalage des délais de délibérations visant à instaurer des impôts locaux pour certaines communes

• Il vise à permettre aux communes nouvelles ayant pris fiscalement effet au 1er janvier 2025 et aux communes entrant ou sortant du champ d’application de la TLV de pouvoir délibérer jusqu’au 28 février 2026 – au lieu du 1er octobre 2025, en application des dispositions de droit commun – pour instituer la THLV ou la majoration de THRS à compter de l’exercice 2026. 
• En effet, le décret du 22 décembre 2025 ([898]) a modifié le décret du 10 mai 2013 qui établit la liste des communes situées dans le champ d’application de la TLV et qui peuvent donc instaurer la majoration de THRS visée à l’article 1407 ter du CGI. Ce décret actualise la liste de ces communes en tirant les conséquences de la création de communes nouvelles au 1er janvier 2025 ainsi que celles de deux décisions du Conseil d’État ([899]).
• Ainsi, 11 communes ont été retirées de la liste des communes situées en « zone tendue » et 3 autres communes ([900]) y ont été ajoutées. Dans l’état actuel du droit, ces quatorze communes ne pourraient donc pas instaurer, selon leur situation, la THLV ou la majoration de THRS.

6.  Ajustements concernant la taxe d’aménagement

Article 115 (ex 27 undecies) : Ajustements de la gestion et du recouvrement de la taxe d’aménagement

Ses I et II prévoient plusieurs modifications techniques du cadre juridique applicable à la taxe d’aménagement :

• il procède à diverses mesures de coordination tirant les conséquences de l’élargissement du champ d’application de cette taxe aux opérations de transformation de locaux non destinés à l’habitation en locaux à usage d’habitation, même sans nouvelle création de surface de plancher ;
• il aligne le régime de certaines exonérations de taxe d’aménagement à la main des collectivités territoriales sur celui des exonérations et abattements de taxe foncière sur les propriétés bâties. En particulier, il restreint l’exonération dont bénéficient les magasins et boutiques d’une surface inférieure à 400 m² à ceux de ces locaux qui ne sont pas intégrés à un ensemble commercial. Ce faisant, l’article vise également à soutenir les commerces de centre-ville ;
• il étend également l’exonération de taxe d’aménagement dont peuvent bénéficier les constructions de logements sociaux à leurs annexes ;
• il élargit le recours à la procédure de second examen aux redevables de bonne foi ayant formulé une demande de rescrit pour des projets de construction de plus de 50 000 m², afin d’offrir davantage de sécurité juridique à ces contribuables ;
• enfin, il permet la taxation d’office sans mise en demeure préalable – prévue à l’article L. 68 du livre des procédures fiscales – des personnes ayant procédé à une construction sans déclaration légale, afin de lutter plus efficacement contre la fraude et l’absence de déclaration par les redevables en dépit des relances.
• Son III prévoit l’entrée vigueur de ces évolutions le 1er janvier 2026.

Article 117 (ex 27 terdecies) : Abaissement du seuil de la taille des projets donnant lieu au versement d’acomptes de taxe d’aménagement

• Il vise à abaisser de 5 000 m² à 3 000 m² le seuil de taille des projets donnant lieu au versement d’acomptes de taxe d’aménagement, afin d’accélérer le recouvrement des cotisations les plus significatives.

Article 1679 nonies du CGI

7.  Évolutions des mécanismes de compensation et de répartition des recettes fiscales

Article 129 132 (ex 34) : Ajustement de divers dispositifs de compensations d’exonérations fiscales au profit des collectivités territoriales

• L’article 129 minore la compensation apportée par l’État aux collectivités territoriales au titre de la division par 2 de la valeur locative des locaux industriels mise en place en 2021
• Compensation portant sur la base de taxe foncière (perçue par les communes et les EPCI) et sur la base de la CFE
• Le coefficient de minoration est de 0,807
• La minoration de compensation ne pourra cependant pas dépasser 2% des recettes réelles de fonctionnement

Article 129 132 (ex 34) : Ajustement de divers dispositifs de compensations d’exonérations fiscales au profit des collectivités territoriales

• L’article 132 augmente de 50 % la compensation apportée par l’État aux collectivités territoriales au titre de l’exonération de taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB) à concurrence de 30 % dont bénéficient les terrains à usage agricole en métropole en application de l’article 66 de la loi de finances pour 2025 ([1026]).
• Afin de compenser partiellement le coût de cette mesure, qui s’élève à 50 millions d’euros, l’article :
  • supprime la compensation versée aux communes au titre de leur perte de recettes d’impôt sur les spectacles résultant d’une réduction d’assiette intervenue à partir de 2015 ([1027]), qui représente 20 millions d’euros ;
  • abroge la compensation à hauteur de 80 % de la perte de droits de mutation sur les fonds de commerce résultant de la loi de finances rectificative pour 1993 ([1028]), d’un montant de 10 millions d’euros.

Au total, les différentes mesures prévues par le présent article ont un coût net de 20 millions d’euros pour l’État et représentent un gain équivalent de 20 millions d’euros pour les collectivités territoriales.

Fiscalité agricole, minière et énergétique : autres mesures fiscales

Article 111 (ex 27 septies) : Faculté d’exonération de taxe foncière octroyée aux communes et à leurs groupements pour les bâtiments servant à la culture et à la vente de produits horticoles

• Cet article offre aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre la faculté d’exonérer de TFPB les bâtiments servant aux exploitations rurales et affectés « exclusivement et concomitamment à la culture de produits horticoles et à la vente de ces mêmes produits ».
• Afin que les collectivités territoriales puissent mettre en œuvre cette exonération dès 2026, l’article prévoit également que les communes et les EPCI à fiscalité propre puissent délibérer jusqu’au 28 février 2026 pour l’instituer.

Article 1382 J du cgi

Article 113 (ex 27 nonies) : Réforme de la fiscalité des mines

• Il procède à une importante réforme de la fiscalité des mines et en particulier des redevances communale et départementale des mines.
• Ainsi, il fusionne, au profit des communes, les deux redevances pour la plupart des substances taxées et procède à une hausse générale des tarifs. En particulier, les tarifs d’imposition de l’or (+ 409 %), de l’argent (+ 213 %), de la pyrite de fer (+ 517 %), des minerais d’antimoine (+ 1 848 %) des minerais de zinc (+ 381 %) et des minerais d’arsenic (+ 2 883 %) connaissent une nette hausse.
• Il introduit par ailleurs la taxation de substances supplémentaires telles que le nickel, le cobalt, l’hélium, l’hydrogène ou le dioxyde de carbone injecté.

La hausse proposée des tarifs se traduirait, selon l’auteur de l’amendement à l’origine de cet article, par un gain global de 1,7 million d’euros pour le bloc communal.

Article 169 (ex 65 ter) : Modification de la répartition du produit de l’IFER lors du renouvellement d’un parc éolien terrestre ou d’une centrale photovoltaïque

• Il vise à ce qu’un renouvellement d’un parc éolien ou d’une centrale photovoltaïque donne lieu à une répartition du produit de l’IFER correspondante telle qu’appliquée dans le cas d’une installation d’éolienne à compter du 1er janvier 2019 ou d’une installation de centrale à compter du 1er janvier 2023.
• Ainsi, en cas de renouvellement de ces installations intervenant à compter du 1er janvier 2026, les communes d’implantation percevraient 20 % du produit de l’IFER quelle que soit la date d’implantation initiale de l’installation.
• L’article définit un tel renouvellement comme une « modification substantielle ou notable » de l’installation, une notion utilisée par ailleurs à l’article L. 181-14 du code de l’environnement.
• Il prévoit également que l’organe délibérant d’un EPCI peut réduire l’attribution de compensation qu’il verse aux communes sur le territoire desquelles sont implantées des éoliennes installées avant le 1er janvier 2019 afin de tenir compte du gain d’IFER qu’elles tirent des dispositions de l’article.

Article 1609 quinquies C et nonies C du CGI

8.  Ce qu’il faut retenir de la loi de finances 2026 pour les collectivités territoriales

Au-delà de certaines mesures techniques, la loi de finances pour 2026 confirme la poursuite de l’évolution du cadre fiscal applicable aux collectivités territoriales. Plusieurs dispositifs visent à adapter la fiscalité locale aux enjeux actuels : revitalisation des territoires, lutte contre la vacance des logements, accompagnement de certaines activités économiques ou encore évolution des bases fiscales.

Pour les communes et les intercommunalités, ces ajustements appellent une attention particulière dans l’analyse de leurs marges de manœuvre fiscales et dans la préparation des prochaines décisions budgétaires et fiscales.

Une lecture attentive de ces nouvelles dispositions permet ainsi d’anticiper leurs impacts et d’intégrer ces évolutions dans la stratégie financière des collectivités.

Samuel TOMCZACK

• Consultant expert en ressources publiques
• Responsable Pôle Expertise et Conseil.