Le coefficient de localisation est un levier stratégique de fiscalité locale, encore trop souvent sous-utilisé par les collectivités. Pourtant, dans le contexte de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP), il permet de corriger les déséquilibres fiscaux qui persistent sur de nombreux territoires.
Entrée en vigueur en 2017, la RVLLP avait pour ambition d’aligner les valeurs locatives des locaux professionnels avec les loyers réellement pratiqués sur le marché. Mais dans les faits, les secteurs tarifaires figés et les déclarations parfois erronées ont créé de nouvelles inégalités, notamment entre zones commerciales dynamiques et centres-bourgs fragilisés.
Alors que la mise à jour des paramètres de la réforme est repoussée à 2027, les collectivités disposent dès à présent d’un outil pour agir localement : le coefficient de localisation, à intégrer dans leur stratégie fiscale avant le 1er octobre 2025.
Quels types de locaux sont concernés par la RVLLP ?
La fiscalité locale distingue trois grandes catégories de locaux économiques :
Locaux industriels :
Les locaux économiques sont soumis à une évaluation comptable spécifique, leur valeur locative a été divisée par deux depuis 2021. L’État compense cette baisse auprès des collectivités.
Locaux à barème :
Les locaux à barèmes sont évalués de manière forfaitaire par l’État (ex : autoroutes, ports, transformateurs électriques).
Locaux professionnels (RVLLP) :
Les locaux professionnels (RVLLP) représentent tous les autres locaux à usage économique. Ils représentent 80 à 90 % des locaux économiques. Ce sont eux qui sont concernés par la réforme de 2017.
Ce sont donc les locaux professionnels “classiques” (commerces, entrepôts, bureaux, etc.) qui font l’objet de cette révision.
Accédez au replay du webinaire : RVLLP : Une mise à jour en attente, mais des enjeux toujours d’actualité
Comment est calculée la valeur locative révisée ?
La valeur locative est la base utilisée pour calculer la taxe foncière, la CFE et éventuellement la TEOM. Elle est obtenue selon la formule suivante :
Surface pondérée × Tarif au m² × Coefficient de localisation
Surface pondérée :
La surface pondérée représente la découpe de la surface en plusieurs types (zone principale, zone secondaire couverte, non couverte, parkings…). Chaque type a une pondération différente selon son usage.
Tarif au m² :
C’est le tarif au m² défini pour chaque type de local, en fonction d’une catégorie d’activité (ex. magasin de moins de 400 m² = MAG1) et d’un secteur tarifaire (zone géographique regroupant des loyers comparables).
Coefficient de localisation :
Le coefficient de localisation ajuste la valeur locative en fonction de la situation particulière du local (accessibilité, attractivité, visibilité…).
Exemple : Un local en zone d’activité aura une valeur locative moins élevée qu’un local de centre-ville, alors même qu’il bénéficie d’un avantage géographique avéré.
Un coefficient de localisation ajustable à la parcelle pour plus d’équité fiscale
Par défaut, ce coefficient est fixé à 1. Mais il peut être :
- majoré jusqu’à +30 % (1,10 / 1.15/ 1,20 / 1,30 ) si la parcelle présente des avantages (visibilité, accessibilité, commercialité…)
- minoré jusqu’à -30 % (0,90 / 0.85 / 0,80 / 0,70) si le local présente des handicaps ou une moindre attractivité
Ce coefficient est défini à la parcelle : il permet une modulation très fine, indépendamment du secteur géographique général, et répond à l’objectif d’équité fiscale posé par le Code général des impôts (article 1498).
Qu’est-ce que le coefficient de localisation en fiscalité locale ?
Le coefficient de localisation est l’un des trois paramètres techniques utilisés pour calculer la valeur locative révisée d’un local professionnel, aux côtés de la surface pondérée et du tarif au m².
Il agit comme un correcteur de situation, permettant d’ajuster la valeur locative d’un local selon les caractéristiques spécifiques de sa parcelle, au sein d’un même secteur tarifaire.
Pourquoi certaines bases fiscales sont-elles erronées ?
Deux principales causes :
- Déclarations erronées des propriétaires : mauvaise catégorie, mauvaise surface ou ventilation approximative.
- Données non mises à jour depuis 2017 : les secteurs sont restés figés, malgré les évolutions du tissu économique local.
Résultat : certains locaux paient plus d’impôts, d’autres pas assez, et la collectivité perd des recettes.
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Pourquoi le coefficient de localisation est un outil d’aménagement fiscal ?
Il permet de :
- Corriger des anomalies flagrantes : par exemple, deux commerces de chaque côté d’une même rue peuvent être fiscalisés à des tarifs très différents à cause des secteurs tarifaires.
- Rééquilibrer la pression fiscale entre les zones commerciales très dynamiques et les centres-bourgs en déclin.
- Soutenir les politiques de revitalisation (Action Cœur de Ville, Petites villes de demain, ORT…).
Il ne s’agit pas d’un outil pour augmenter artificiellement la fiscalité, mais pour la rendre plus juste et cohérente.
RVLLP : les deux leviers concrets à mobiliser
✔️ Contrôler les déclarations des propriétaires
- Les erreurs sont fréquentes, surtout quand le propriétaire ne connaît pas bien le local.
- Cela peut concerner la catégorie du local ou la ventilation des surfaces (ex : une terrasse ou un drive non déclarés).
- Ces erreurs peuvent être corrigées rétroactivement, générant des rôles supplémentaires (recettes fiscales rattrapées).
✔️ Mettre en place des coefficients de localisation avant octobre 2025
- Ce coefficient ajuste la valeur locative à la réalité économique locale.
- Il permet de majorer ou minorer la fiscalité d’un local selon sa situation (parcelle plus ou moins attractive).
- Application possible tous les 2 ans, prochaine échéance : 1er octobre 2025 pour une application sur les impôts de 2026.
C’est un outil stratégique pour rétablir l’équité fiscale sur un territoire.
Regarder la vidéo : Qu’est-ce que la Commission Départementale des Valeurs Locatives ?
Des exemples d’optimisation
Exemple | Erreur détectée | Gains pour la collectivité |
Fast-food avec drive | Mauvaise catégorie déclarée (MAG1 au lieu de MAG4) | +1 450 €/an de taxe foncière |
Commerce de matériaux | Sous-déclaration de la surface utilisée | +6 700 €/an de taxe foncière |
Station de lavage | Mauvaise catégorie et surface oubliée | +2 180 €/an de taxe foncière |
À cela s’ajoutent des recettes de CFE pour l’intercommunalité et de TEOM si applicable.
Calendrier à retenir
- Juin-juillet 2025 : réception probable d’un courrier de la DDFiP.
- Avant le 1er octobre 2025 : réunion de la Commission intercommunale (CIID) ou communale (CCID) pour formuler des propositions.
- Décembre 2025 : validation par la Commission départementale des valeurs locatives (CDVL), puis transmission à la préfecture.
- 2026 : application effective sur les bases fiscales.
Lire aussi : Fiche Pratique CCID Commission Communale des Impôts Directs
Regarder la vidéo : La CIID, composition, rôle et obligation
Notre accompagnement
- Un état des lieux de la fiscalité des locaux révisé sur votre territoire
- La mise en exergue des éventuelles anomalies créées par la sectorisation tarifaire
- L’explications des outils à votre disposition pour rétablir l’équité fiscale entre les contribuables de votre territoire
- Des simulations d’impacts de mise en place de coefficients de localisation afin de mieux en saisir les enjeux.
En résumé : ce que vous pouvez faire dès maintenant
✅ Contrôler les bases déclarées sur les plus gros locaux professionnels.
✅ Préparer une stratégie de coefficients de localisation, avec vos services finances et développement éco.
✅ Ne pas attendre la sollicitation de la DDFiP : anticipez avant l’été pour éviter les délais.
Vous souhaitez optimiser vos bases fiscales ou préparer l’échéance d’octobre 2025 ? Contactez-nous ou adressez votre demande à ariane@ecofinance.fr.
Dominique Silmon
- Consultant en finances et fiscalité locale,
- Six ans d’expérience au service des collectivités locales au sein d’Ecofinance
