LES COMMUNES NOUVELLES ET LA GESTION DU PATRIMOINE IMMOBILIER

FINANCE

La création d’une commune nouvelle est une réelle opportunité pour améliorer et rendre plus efficace la gestion de son patrimoine immobilier. En effet, une commune nouvelle se retrouve à la tête d’un patrimoine immobilier multiple, voire hétéroclite ( plusieurs mairies, églises, salles des fêtes, gymnases, bibliothèques…) qu’il va falloir rationaliser et optimiser. Le patrimoine bâti, à savoir l’immobilier, les ouvrages de génie civil, les voiries et réseaux divers, représente 93% de la valeur totale du patrimoine des administrations publiques locales…

 

A) L’inventaire pour une vision équilibrée et juste.

Tout commence par un inventaire qu’il est souhaitable de réaliser avant la création effective de la commune nouvelle. Cet inventaire peut être externalisé ( cabinet privé, agence technique départementale, géomètre…) ou mis en oeuvre en régie. A Conques-en-Rouergue, ( 1721 habitants, Aveyron ), commune nouvelle constituée en 2016 à partir de quatre anciennes communes, l’inventaire a été réalisé pour partie par les services techniques et pour le centre culturel et le centre européen, plus complexes, par un cabinet privé. A Vire, ( 17425 habitants, Calvados ), commune nouvelle créée en 2016, l’inventaire a été réalisé par un cabinet sur la commune centre, puis étendu par les services aux sept autres anciennes communes.  Ce travail permet d’harmoniser les données disponibles, lesquelles sont souvent différentes d’une ancienne commune à l’autre. C’est comme cela que l’on arrive à obtenir une vision équilibrée et juste du patrimoine.

L’inventaire identifie pour chaque bien :

  1. la nature.
  2. la surface.
  3. le domaine concerné, public ou privé.
  4. le statut juridique ( propriété, location, usufruit,mise à disposition…).
  5. l’état technique.
  6. le respect de la règlementation ( sécurité, incendie, amiante, accessibilité, agenda d’accessibilité programmée…).
  7. la valeur du bien et la valeur actuelle de remplacement.
  8. le coût d’entretien annuel ( gros entretien, renouvellement, entretien courant, nettoyage, fournitures, masse salariale…).
  9. le coût des fluides et des assurances.
  10. l’estimation de l’ensemble des recettes.

Pour faire ces évaluations, on peut se servir d’un indice de vétusté physique comprenant plusieurs indicateurs ( clos-couvert, second oeuvre, chauffage, climatisation, réseaux…), et d’un indice de valeur d’usage, à savoir la fonctionnalité, la fréquentation, le taux d’ouverture et le taux de remplissage…Il faut noter que certains logiciels métiers permettent d’extraire les données relatives à l’énergie, aux primes d’assurance, à la masse salariale…

 

B) La reconstitution par ratio et par compte administratif. 

Pour avoir une vision juste de chaque élément de patrimoine, il faut travailler à une reconstitution financière. Cette reconstitution peut se faire de deux manières :

D’abord de manière analytique en utilisant la méthode des ratios : si un bâtiment n’a pas de compteur individualisé de ses consommations de fluides, on les calcule en fonction de la surface, de la qualité du bâtiment et du type d’usage ( école, gymnase, bâtiment administratif…).

L’autre méthode consiste à analyser quelques dépenses et recettes d’investissement et de fonctionnement du bâtiment à partir du compte administratif. Cette deuxième méthode est moins précise et c’est pourquoi on associe souvent les deux manières de procéder : on reconstitue les dépenses de manière analytique et on compare avec les comptes administratifs. S’il y a de gros écarts, il faut chercher pourquoi. Par exemple, le nettoyage du bâtiment n’apparaît pas dans le compte administratif puisqu’il est réalisé en régie, et pourtant il s’agit d’une dépense importante !

Enfin, il faut rapprocher l’inventaire physique de l’inventaire comptable et de l’état de l’actif tenus par le comptable public. Cela permet ensuite de corriger les primes d’assurance, d’intégrer les amortissements…

 

C) Vendre, rationaliser, investir. 

Une fois l’inventaire mis à jour et la reconstitution financière réalisée, vient le temps des décisions.

Pour aider à la prise de décisions, la création d’un indice de maintien d’actif est recommandée. Il s’agit de calculer l’effort financier annuel nécessaire ( entretien courant, gros entretien, renouvellement ) pour maintenir en l’état un bien par rapport à sa valeur de remplacement. Pour les actifs les plus courants, si l’indice est en dessus d’1,5% le bien se dégrade plus qu’il ne se maintient.

Dans un premier temps, l’inventaire permettra d’agir à plusieurs niveaux : lorsque des bâtiments sont trop énergivores, font doublon ou ne servent plus, on choisira de vendre, non sans avoir croisé auparavant les objectifs touristiques ou de conservation avec les besoins de la population et des associations.

Dans un deuxième temps, l’inventaire permet de mettre en évidence la sous-utilisation de tel ou tel bâtiment, notamment des bâtiments associatifs, et donne la possibilité de mutualiser les moyens. Certaines collectivités ont mis en place des capteurs occupationnels ! Une salle utilisée à 10 % du temps par une seule association pourra en accueillir d’autres après mise en place d’un planning d’occupation et d’ un accès par badge.

Dans un troisième temps, les ventes immobilières ayant dégagé des moyens financiers, on pourra établir un plan pluriannuel d’investissements. Cette stratégie d’investissement est également l’occasion de faire évoluer les modèles énergétiques, l’isolation des bâtiments et de maîtriser les dépenses de fonctionnement.

Rationaliser pour mieux investir, investir pour moins dépenser.

Les communes nouvelles et la gestion du patrimoine immobilier
Article écrit par : Ecofinance