La gestion des locations saisonnières dans les communes requiert une approche structurée, surtout avec l’augmentation de la popularité des meublés de tourisme.
Avez-vous pensé à mettre en place la procédure d’enregistrement des meublés de tourisme dans votre commune ?
Le développement des plateformes de réservations en ligne de logements touristiques, mettant en relation voyageurs et hôtes, s’est fortement accentué ces 20 dernières années. Cela a suscité un engouement certain des particuliers pour la location saisonnière de leur bien en meublé de tourisme. (Pour rappel, la notion de meublé de tourisme est définie par l’article D.324-1 du Code du tourisme, il s’agit principalement de villas, appartements ou studios meublés, occupés ponctuellement par une clientèle de passage.)
Or, il est important aujourd’hui pour les collectivités d’identifier les locations touristiques sur leur territoire afin d’appliquer aux logements la juste fiscalité, et de procéder, s’il y a lieu, à la collecte de la taxe de séjour.
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Car bien que ce type de location favorise le développement économique et l’attractivité des territoires, elle cause aussi des difficultés aux collectivités. Face à la pénurie de logements et à la hausse des prix de l’immobilier, les collectivités locales doivent jongler pour maintenir la qualité des services publics et les adapter en fonction des saisonnalités. Elles doivent également veiller au respect de l’environnement et à la qualité de vie des habitants.
Ainsi, la location temporaire d’un logement revêt quelques obligations. Parfois méconnues ou peu respectées, elles concernent tant les loueurs que les plateformes numériques.
Procédures Obligatoires pour les Hébergeurs de Meublés de Tourisme
Que le propriétaire passe par le biais d’une plateforme de réservation en ligne ou non pour louer son bien, des démarches préalables lui sont imposées :
- Démarches en mairie : Déclaration préalable et Demande d’autorisation de changement d’usage.
- Démarches auprès des impôts : Demande d’inscription au répertoire SIRENE.
Tous les propriétaires mettant à disposition leur logement de façon onéreuse doivent réaliser une déclaration préalable (CERFA N°14004*04) auprès de la mairie où se situe le bien loué.
Exception faite, aux propriétaires mettant à disposition des voyageurs leur résidence principale, dont la location est limitée à 120 jours par an. Le non-respect de cette obligation déclarative est punissable d’une contravention de 3ᵉ classe, soit 450 € (articles L. 324-1-1 et L. 324-1-2 du Code du tourisme).
Pour faciliter la démarche, l’État a développé un téléservice permettant aux loueurs de réaliser directement leur déclaration en ligne : https://demarches.service-public.fr/mademarche/HebergementTourisme/demarche?execution=e1s1
À noter que cette obligation déclarative n’est plus nécessaire si la commune a mis en place la procédure d’enregistrement (voir plus bas de l’article).
En parallèle, dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, une demande d’autorisation de changement d’usage doit être effectué par les futurs hébergeurs. Cette démarche a pour but de remédier aux difficultés d’accès aux logements à destination de la population permanente. Elle peut être rendue obligatoire dans d’autres communes par décision du conseil municipal ou communautaire (articles L631-7 à L631-9 du Code de la construction et de l’habitation).
Enfin, la location saisonnière d’un logement constitue un complément de revenus qui est soumis à l’impôt sur le revenu, et à la cotisation foncière des entreprises (CFE) le cas échéant. Ainsi, le propriétaire souhaitant mettre en location son bien, devra également réaliser une demande d’inscription au répertoire Sirène de l’INSEE pour obtenir un numéro SIRET.
Une fois ces formalités effectuées, le propriétaire pourra mettre en location son logement. Pour cela, il a la possibilité de faire appel à un intermédiaire.
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Rôle et Responsabilités des Plateformes de Réservation en Ligne (AirBnb, Booking.com et autres)
Les intermédiaires de location sont définis par l’article R 324-2-1 du Code de tourisme comme étant « Toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique à la mise en location d’un meublé de tourisme […] ».
Il peut s’agir par exemple de services de conciergerie, d’agences immobilières, d’offices de tourisme …, mais les intermédiaires de locations sont principalement des plateformes numériques.
Les plateformes de location en ligne telles qu’Airbnb, Abritel, Booking.com, Expédia… sont indénombrables, il en existe une multitude ! Et, s’il n’y a pour l’heure aucun système de référencement national de ces opérateurs numériques, ils sont contraints par la loi française à des formalités lourdement sanctionnées lorsqu’elles ne sont pas respectées (article L.324-2-1 du Code du Tourisme).
Préposées à la collecte de la taxe de séjour (obligatoire depuis 2019), les intermédiaires qui « assurent un service de réservation ou de location ou de mise en relation en vue de la location et qui sont intermédiaires de paiement pour le compte de loueurs non professionnels » (articles L2333-33 et L2333-34 du CGCT) sont tenues de reverser le produit de cette taxe au moins deux fois par an aux collectivités intéressées, au plus tard le 30 juin et le 31 décembre. 
La Procédure d’Enregistrement des Meublés de Tourisme : Un véritable Outil de Suivi
Pour pallier les problèmes d’identification des meublés de tourisme, la loi permet aux communes de les enregistrer en instaurant une procédure d’enregistrement (articles L. 324-1-1 du Code du tourisme et décret n° 2017-678 du 28 avril 2017).
Pour ce faire, elles peuvent délibérer à tout moment dans l’année.
Toutefois, la mise en place de la procédure d’enregistrement est conditionnée à deux éléments cumulatifs :
L’instauration de la procédure d’autorisation de changement d’usage (articles L. 631-7 et suivants du CCH)
Problème, si l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI), auquel appartient la commune, détient la compétence « Plan local d’urbanisme », il peut s’opposer à son instauration. Les deux procédures sont complémentaires et ont pour objectif de réguler les locations saisonnières dans les territoires en tension afin de protéger l’habitat destiné à la population permanente.
La mise en place d’un téléservice
Celui-ci facilitera les démarches pour chaque individu : Collectivités, intermédiaires, hébergeurs.
Le service peut être externalisé ou exécuté par la collectivité.
Une fois la procédure d’enregistrement instituée, les propriétaires louant leur résidence personnelle (secondaire ou principale) auront l’obligation de détenir un numéro d’enregistrement avant toute mise en location.
Ce numéro d’enregistrement, similaire à un numéro de sécurité sociale, est délivré aux hébergeurs, par la mairie, via le téléservice.
Bien que la vocation première de sa mise en place, décidée par l’État, soit la régulation des meublés de tourisme, ce numéro permet surtout de faciliter l’identification de chaque logement proposé à la location temporaire sur le territoire. Il devient ainsi un véritable dispositif de suivi des hébergeurs et de contrôle des meublés de tourisme, simplifiant par la même occasion la gestion de la taxe de séjour.
Bon à savoir : L’obtention de ce numéro dispense le loueur de la déclaration préalable (cerfa N°14004*04).
Focus sur les Problématiques Locales
- La réglementation autour des meublés de tourisme diverge selon les communes ;
- L’essor des locations saisonnières entraîne un déséquilibre du marché locatif et immobilier, ayant pour conséquences flambée des prix et augmentation des demandes en logement social ;
- Les meublés de tourismes entrent en concurrence directe avec l’offre touristique existante (hôtels, camping, gîtes…) ;
- La difficulté de gestion de la taxe de séjour en l’absence d’outils dédiés ;
- Le sur-tourisme engendre des coûts importants pour les collectivités (charges de personnel, entretien de la voirie et des espaces naturels, aménagements urbains, …) et menace l’environnement.
Stratégies et Recommandations pour les Collectivités
- Comparer les recettes de taxe de séjour à la fréquentation touristique sur le territoire ;
- Suivre leurs évolutions dans le temps ;
- Mettre en place la procédure d’enregistrement des meublés de tourisme (et par conséquent la procédure de changement d’usage) ;
- Communiquer auprès des plateformes sur votre politique tarifaire et touristique ;
- Communiquer auprès des propriétaires, potentiels loueurs, sur la légitimité et l’utilisation des recettes liées à la taxe de séjour ;
- Contrôler les états déclaratifs semestriels des plateformes ;
- Rappeler à l’ordre les plateformes et les loueurs ne respectant pas la législation en vigueur sur le territoire.
Fabiola AZAM, Consultante en finances et fiscalité locales.
Spécialisée dans la fiscalité des locaux d’habitation depuis sept ans.
