Avec plus de 3 millions de logements vacants en France en 2023 (soit 8.2 % du parc disponible), et une progression de 60 % de ce nombre depuis les années 1990, il est important d’agir contre ce phénomène.
Trop gourmand, le pays accuse depuis plusieurs années une consommation foncière excessivement élevée par rapport à sa croissance démographique (+240K hectares ses 10 dernières années). Cependant, le paradigme de la planification territoriale commence à s’inverser : il faut bâtir tout autant, mais avec moins d’espace disponible, pour éviter la disparition de terres agricoles, naturelles ou forestières.
L’heure est désormais à la régulation foncière. Apparaît alors, une nouvelle notion, celle de l’artificialisation nette des sols. Pour atteindre un objectif de Zéro artificialisation nette d’ici à 2050, la loi impose aux collectivités de réduire de 50 %, tous les 10 ans, leur consommation foncière.
Ainsi, les locaux vacants apparaissent comme une option évidente pour résoudre un problème de fait : La pénurie de logements, et notamment d’habitats abordables.
Pour lutter contre la prolifération des logements vacants et inciter les propriétaires à remettre leur bien sur le marché, la fiscalité apporte alors une première solution.
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Nouveauté sur le Portail Internet de la Gestion Publique (PIGP)
Depuis cette année, la liste des locaux vacants (ou état fiscal 1767 bis) est mise à disposition des collectivités sur le portail PIGP-FDL automatiquement sans que celles-ci n’en fassent la demande.
Ce fichier est mis à disposition depuis début mars et restera disponible 21 jours.
Une deuxième édition du fichier sera mise à disposition courant juin, toujours sur le Portail Internet de la Gestion Publique (PIGP) et toujours pour une durée de 21 jours.
Ce fichier est composé d’une liste de locaux considérés comme vacants par l’administration fiscale, c’est-à-dire libres d’occupants et de meubles.
Il est toujours intéressant d’analyser ce fichier afin de vérifier la véritable vacance sur votre territoire, notamment sur les logements. Cette analyse sera utile dans le cadre de la politique du logement du territoire, mais également dans le cadre de l’amélioration des ressources de la collectivité.
En effet, elle pourra permettre de signaler à l’administration fiscale les logements de la liste qui seraient des résidences secondaires ou des locations saisonnières afin d’être taxés à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Regarder la vidéo : Comment lire votre liste des Logements Vacants ?
Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV) ou Taxe sur les Logements Vacants (TLV), quelle est la différence ?
Au sens de la réglementation fiscale, on entend par « logement vacant à usage d’habitation », une maison ou un appartement :
- qui soit habitable : logement clos et couvert, disposant des éléments de confort minimum (accès à l’électricité, l’eau, le chauffage…) ;
- qui dispose d’un mobilier insuffisant pour en permettre l’habitation ;
- qui était inoccupé au 1ᵉʳ janvier de l’année.
La législation prévoit des mesures coercitives locales pour réduire le nombre de logements vacants
La Taxe sur le Logement Vacant (TLV)
Cette taxe s’applique uniquement les communes figurant dans le Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 instituée par l’article 232 du CGI. Il s’agit des communes où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant. Ces difficultés se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers et des prix d’acquisition des logements anciens.
Pour les communes, hors agglomérations de plus de 50 000 habitants, qui présentent une proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que ceux affectés à l’habitation principale, la taxe sur les logements vacants s’applique depuis le 1ᵉʳ janvier 2024.
Taxe sur les Logements Vacants, calendrier début et fin de la Vacance
La taxe sur les logements vacants est due par les propriétaires lorsque le logement est vacant (inoccupé et vide) depuis au moins une année. Pour tout impôt local, c’est la date du 1ᵉʳ janvier qui est retenue comme référence. De ce fait, un contribuable est redevable de la TLV, lorsque son logement est vacant au 1ᵉʳ janvier N et qu’il est toujours au 1ᵉʳ janvier N+1.
Cette taxe est calculée à partir d’une base d’imposition, semblable à celle de la Taxe foncière ou de la Taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) : La valeur locative cadastrale.
À la valeur locative du bien, est appliqué un taux :
- De 17 %, la première année d’imposition ;
- De 34 %, les années suivantes.
Auparavant affectées à l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), depuis 2022, l’État perçoit directement les recettes fiscales issues de la TLV (art. 45 de loi de Finances pour 2022).
Regarder la vidéo : Comment lire son état fiscal 1259 ?
La Taxe d’Habitation sur le Logement Vacant (THLV)
Dans toutes les autres communes où la TLV n’est pas applicable, l’assemblée locale peut instaurer la Taxe d’Habitation sur le Logement Vacant.
À cette fin, les élus doivent prendre une délibération avant le 1er octobre pour l’appliquer l’année suivante.
C’est une décision locale qui revient soit au Conseil municipal, soit à l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI). En effet, depuis 2012, les intercommunalités à fiscalité propre peuvent mettre en place la THLV lorsqu’elles ont établi un Programme local de l’habitat (PLH).
Attention, la délibération du Conseil communautaire s’applique uniquement sur le territoire des communes n’ayant pas déjà institué la THLV et n’étant pas concernées par la TLV.
Le contribuable devra s’acquitter de la THLV, après deux années consécutives de vacance, contrairement à la TLV qui peut être recouvrée après une année seulement. Par conséquent, un logement vacant habitable sera taxable lors de la 3ᵉ année d’inoccupation.
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Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants, calendrier
Tout comme la Taxe sur les Logements Vacants (TLV), la base d’imposition reste la même. Pour calculer la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV), la valeur locative est multipliée par le taux voté par la collectivité.
Pour rappel, ce taux, qui était gelé par les effets de la réforme visant à supprimer la Taxe d’Habitation sur les Résidences Principales, est de nouveau modifiable depuis 2023.
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Tableau récapitulatif des taxes sur les logements vacants TLV et THLV, Critères, Calculs et Exonérations :
Locaux Vacants, Tableau Récapitulatif taxes sur les logements vacants TLV et THLV, Critères, Calculs et Exonérations
Lire aussi : Majoration de la Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires : On fait le point !
Existe-t-il des mesures d’exonérations ?
Lorsque la vacance est involontaire du propriétaire du bien, des exonérations de TLV ou de THLV sont possibles lorsque :
- Le logement à usage locatif, généralement attribué sous conditions de ressources, est détenu par un bailleur social : organisme d’habitation à loyer modéré ou société d’économie mixte ;
- Le logement a vocation à disparaître en vue de sa démolition prochaine, ou rentre dans un projet d’urbanisme afin d’être réhabilité ;
- Le logement ne trouve pas preneur lorsque celui-ci est mis en location ou à la vente au prix du marché ;
- Le logement constitue une dépendance du domaine public tels que les logements de fonction ;
- Le logement a été occupé plus de 90 jours de suite au cours de l’année ;
- Le logement nécessite des travaux importants pour être habitable. En pratique, le montant des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement ;
- Le logement est une résidence secondaire meublée ou un meublé de tourisme (dans ce cas, il sera soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires).
Vigilance ! Vous avez probablement rédigé des attestations pour les propriétaires afin de justifier l’inoccupation du logement et permettant ensuite de réclamer un dégrèvement de l’impôt à l’administration fiscale.
Rappelons que la situation qui doit être prise en compte est celle du 1ᵉʳ janvier. Donc, si un agent est amené à constater l’état d’un logement sur place, il doit le faire au plus tôt dans l’année (mois de janvier).
D’autres preuves, peuvent être délivrées par le propriétaire pour justifier de la vacance de son logement (devis pour attester des coûts des travaux à réaliser, acte notarié si le logement est sous-compromis de vente, mandat de mis en vente/location, etc.…).
Dans le cas de la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants THLV, en cas d’imposition erronée liée à l’appréciation de la vacance, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la collectivité territoriale, qui a instauré la taxe.
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Conclusion
Bien que la fiscalité ralentisse la prolifération des logements vacants en France, notamment dans les zones en tension, il reste aisé de bénéficier d’une exemption de la THLV.
Ainsi, la vacance est un sujet complexe faisant écho à d’autres enjeux et problématiques. Les collectivités territoriales, actrices dans la lutte contre l’habitat indigne et dégradé, ont un rôle important à jouer dans les années à venir.
De nombreuses solutions existent pour aider les propriétaires à sortir de leurs difficultés, mais elles doivent bien sûr être adaptées à chaque situation.
Fabiola AZAM, Consultante en finances et fiscalité locales.
Spécialisée dans la fiscalité des locaux d’habitation depuis sept ans.
