Presque un an après la sortie du décret tant attendu élargissant la liste des territoires en « zones tendues », qu’en est-il de la mise en application de la majoration de Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires par les communes éligibles ?
Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires : Contexte Juridique
Souvenez-vous, le 24 mars 2014, la loi ALUR est promulguée et vient bouleverser la politique de l’habitat en France. Sa mise en application touche particuliers et professionnels, propriétaires et locataires, et bien entendu, les collectivités locales.
Son objectif principal : Améliorer l’accès au logement.
Pour répondre à cet enjeu national, la loi offre la :” possibilité aux communes situées en « zone tendue », de majorer leur taux de taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale, telles que les locations saisonnières (art. 1407 ter CGI). Cette majoration peut varier de 5 % à 60 %, sans toutefois dépasser les taux plafonds” (à ne pas confondre avec la majoration spéciale prévue par l’article 151 de la loi de finances pour 2024. Lire l’article sur Liaison des taux 2024 Rappel de la règle générale et nouveauté)
Par la même occasion, le texte facilite l’application des réglementations existantes sur l’encadrement des meublés de tourisme : numéro d’enregistrement et procédure de changement d’usage.
Lire aussi : Locations Saisonnières : Comment Recenser les Meublés de Tourisme dans sa Commune ?
Longtemps consacrée aux communes situées en zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, la notion de « zone tendue » est désormais élargie à toutes communes « confrontées à un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant » (art. 232 du CGI).
Cependant, le classement des communes concernées est déterminé par décret en Conseil des ministres. Et, il aura fallu attendre 10 ans pour que le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 soit actualisé.
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Délibération de la Majoration du Taux de THRS
Pour mettre en place la majoration de taux de THRS, une délibération est nécessaire avant le 1ᵉʳ octobre de l’année pour une mise en application l’année suivante.
Pourquoi les Communes en Zones Tendues Devraient Envisager une Majoration de la THRS
Pour les territoires impactés par le nouveau zonage (décret n° 2023-822 du 25/08/2023), la tension immobilière s’exprime par des loyers et des prix d’acquisition particulièrement élevés. Ce qui a pour conséquence de voir apparaître une importante augmentation des demandes de logement à loyer modéré. Problème, le nombre de demandes surpasse, la plupart du temps, l’offre disponible.
Ainsi, la voie coercitive apparaît, pour certaines communes, comme la solution permettant de lutter contre la pénurie de logements à destination de la population permanente ; et de répondre aux défis suivants :
- Régulation de la consommation de l’espace pour tendre vers le zéro artificialisation nette des sols (ZAN) ;
- Rationalisation des résidences touristiques : résidences secondaires et meublés de tourismes ;
- Financement des logements « abordables », collectifs ou individuels.
Au nombre de 1151 en 2013, elles sont désormais plus de 3 697 communes à pouvoir majorer leur taux de taxe d’habitation sur les résidences secondaires en 2024.
Depuis la parution du dernier décret, plusieurs d’entre elles ont sauté le pas. Il s’agit principalement de communes littorales et/ou de montagne confrontées à une fréquentation touristique accrue à certaines périodes de l’année.
Avant la publication du dernier décret, seules 307 communes avaient délibéré en faveur de la majoration de leur taux de THRS. Elles sont désormais 1461 communes à avoir majoré la fiscalité sur le territoire. Plus d’un tiers ont instauré le taux de majoration le plus élevé autorisé, soit 60 %.
Source : deliberations-de-fiscalite-directe-locale-des-communes-2023-hors-taux
Passage en zone tendue : Quels inconvénients ?
Bien que la possibilité de majorer le taux de Taxe d’Habitation sur les Résidences Secondaires soit bénéfique pour les communes, le passage en « zone tendue » comporte également ses désavantages.
Il existe aujourd’hui deux taxes visant à inciter les propriétaires à remettre leur logement vacant à disposition sur le marché :
La taxe sur les logements vacants (TLV) dont le produit est attribué chaque année au budget de l’État
Cette taxe est due dès la première année d’inoccupation par les propriétaires de logements vacants en « zone tendue » ;
La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) à la discrétion des communes ou EPCI hors zone tendue
La taxe cible les logements qui seraient vacants depuis deux années consécutives.
En effet, dès lors qu’un territoire est en tension, l’État systématise la taxe sur les logements vacants, à l’inverse des communes où la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants qui demeure optionnelle.
Ainsi, lorsqu’une commune passe en zone tendue, la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants disparaît au profit de la Taxe sur les Logements Vacants.
De ce fait, en résulte deux observations :
- Si la commune avait auparavant mis en place la THLV, elle perd alors le bénéfice de ce produit. Même si l’État a prévu une compensation à l’euro près, elle ne sera pas évolutive ou dynamique.
- Dans le cas contraire, lorsque la commune n’a jamais délibéré pour la THLV, elle doit maintenant assurer les éventuelles réclamations des administrés nouvellement taxés à la TLV.
À la fois outil de régulation du marché immobilier au niveau local et levier fiscal, la mise en place de la majoration affectant la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est parfois discutée.
Pour une décision politique sereine et réfléchie, anticipez le travail sur la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires : Simulez vos recettes fiscales et l’impact d’une telle décision sur le contribuable. Contactez nos consultants pour en discuter.
Fabiola AZAM, Consultante en finances et fiscalité locales.
Spécialisée dans la fiscalité des locaux d’habitation depuis sept ans.
