La révision des valeurs locatives des locaux d’habitation (RVLLH), lancée en 2020 et reportée à 2031 selon le PLF 2026, vise à actualiser un système d’évaluation fiscal datant des années 1970. Ce report donne aux collectivités un délai précieux pour fiabiliser leurs bases fiscales, et ainsi sécuriser leurs recettes futures tout en renforçant l’équité fiscale entre contribuables.
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Pourquoi optimiser ses bases fiscales locales maintenant ?
Face à la contrainte ZAN sur la construction et à la sensibilité politique d’une hausse des taux, la fiabilisation des bases fiscales existantes est aujourd’hui la voie la plus efficace pour augmenter les ressources sans augmenter la pression fiscale sur les ménages. Egalement, cette optimisation vise à retrouver de l’équité fiscale entre les contribuables d’un territoire.
▶ Exemple : un logement de 100 m² rénové depuis 10 ans, toujours classé insalubre (catégorie 7). Sa requalification en catégorie 4, avec confort intégré, peut doubler sa valeur locative et générer 400 à 600 € de taxe foncière supplémentaire par an.
Un système de collecte d’informations fiscales à moderniser : constats et enjeux
Les impôts locaux reposent sur le système déclaratif avec des règles du jeu jamais revues depuis 1970. Avec plus de 35 millions de logements et le début d’une informatisation qui doit encore faire ses preuves, la collecte, le contrôle et la fiabilisation de l’information sont de gros défis pour l’administration fiscale.
Résultat : selon un récent article de La Gazette des Communes, plus de 40 % des bases fiscales comporteraient des anomalies.
Cela souligne le niveau d’obsolescence et d’erreur des fichiers fiscaux, qui nuit aux ressources locales.
Les causes sont connues :
- Données fiscales reposant sur les déclarations H1, H2 non mises à jour,
- Absence de contrôle régulier,
- Réalité physique du bâti non reflétée dans les bases cadastrales.
Comprendre la valeur locative cadastrale
La valeur locative détermine la base de calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Elle est calculée en fonction de :
- Le tarif au mètre carré : définit en fonction d’un local de référence encore basé sur les loyers de 1970.
- La surface pondérée calculée selon :
- La catégorie du local : de 1 (très grand standing) à 8 (insalubre)
- Le coefficient de pondération : situation du local, qualité de l’entretien
- Les éléments de confort : chauffage, raccordement, équipements sanitaires.
▶ Exemple : la valeur locative d’un logement fiscalement déclaré sans équipement peut être sous-évaluée de 10 %. Une mise à jour permet une revalorisation immédiate.
Anomalies courantes dans les bases fiscales locales
- Logements rénovés, mais encore classés insalubres (cat. 6M à 8).
- Chauffage et autres éléments des conforts non déclarés alors qu’ils sont présents.
- Piscines et annexes non renseignées sur la fiche foncière.
- Logements déclarés vacants, mais effectivement occupés en résidence secondaire ou location saisonnière.
Ces erreurs sont structurelles. Elles perdurent depuis des années, car elles ne déclenchent pas de contrôle automatique.
Pourquoi agir dès maintenant malgré le report à 2031 ?
En décalant le calendrier de la réforme, la DGFiP devrait constituer les nouvelles valeurs locatives sur la base des données collectées entre 2028 et 2030. Les signalements effectués avant 2030 seront pris en compte dans le calcul des futures bases et dans les compensations financières aux collectivités.
▶ Ne pas corriger les erreurs en amont, c’est risquer de pérenniser une sous-évaluation pendant plusieurs décennies sans pouvoir y remédier.
Le rôle essentiel de la CCID dans la fiabilisation du cadastre
La Commission Communale des Impôts Directs (CCID) est un organe de validation clé. Elle peut :
- Valider les propositions de requalification de locaux,
- Défendre les intérêts fiscaux de la commune auprès de la DDFIP,
- Porter des demandes ciblées de mise à jour.
▶ Une CCID formée et mobilisée peut rectifier plusieurs centaines de dossiers sur une seule mandature. Elle peut se faire aider par les agents et services de la commune.
Lire aussi : Fiche Pratique CCID Commission Communale des Impôts Directs
Méthodologie d’optimisation des bases fiscales : étapes concrètes
- Ciblage et exploitation des données : PV70, liste 41, valeurs locatives anormales, logements vacants persistants.
- Analyse et comparaison des sources : cadastre, permis de construire, fichiers locaux (urbanisme, eau, énergie).
- Repérage terrain et vérification : photos, enquêtes, questionnaires aux contribuables.
- Constitution de signalements structurés : fiche par bien, estimation du gain fiscal, documentation juridique.
- Transmission à la DDFIP et suivi : avec validation par la CCID et relance technique.
▶ Exemple : dans une commune de 3 500 habitants, un audit terrain a permis de requalifier 74 logements insalubres, 31 piscines non déclarées et 19 logements faussement vacants, pour un gain annuel estimé à 35 000 €.
Après 2031 : ce que la réforme RVLLH va changer
La future méthode de calcul se fondera sur des grilles tarifaires issues de loyers réels, intégrant davantage d’automatisation et de critères techniques. Les erreurs fiscales liées à des défauts de déclaratifs seront moins importantes, ce qui rendra les bases fiscales plus fiables.
▶ Les collectivités qui auront fiabilisé leurs bases en amont bénéficieront d’un point de départ fiscalement cohérent, d’un produit fiscal supplémentaire pérennisé et d’une équité plus forte entre les contribuables du territoire
En conclusion : fiabiliser ses bases fiscales, une urgence stratégique
- Le potentiel fiscal dormant est réel et documenté,
- Les marges de manœuvre résident dans les bases fiscales, pas dans les taux,
- Une action dès aujourd’hui est déterminante pour la réforme de 2031,
- La CCID est votre aliée technique,
- Se faire accompagner permet de structurer la démarche et de maximiser les gains.
Pour toute question ou pour envisager un accompagnement adapté à votre territoire, écrivez-nous à ariane@ecofinance.fr : notre équipe vous répondra rapidement.
Dominique Silmon
- Consultant en finances et fiscalité locale,
- Six ans d’expérience au service des collectivités locales au sein d’Ecofinance
